车位、车库权属及处分的解释和实践探讨

车位、车库权属及处分的解释和实践探讨

安徽省阜阳市惠颍公证处 赵文兵

某开发公司欲与业主签订车位转让合同，申请对该合同进行公证，并提交了开发公司资质、主体资格及住宅小区规划图等证明材料。这一案例涉及到如何理解和适用《物权法》及相关司法解释对于车位、车库的有关规定，具有较强的实践意义和探讨价值。

现实生活中，车位、车库成为越来越重要的资源，进入公证领域的车位转让合同、车位摇号现场监督等法律需求不断出现。但是，涉及车位、车库的法律规定较为原则，相关理论争议较大，没有成熟、统一的裁判规则，导致实践操作不一、难以适从。这也反映出，车位、车库相关法律关系本身具有复杂性，需要专业的法律服务机构在此发挥作用。

在《物权法》中，涉及到车位、车库的权属及转让的法律规定为第74条。本条共有三款，具体内容为：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。对于《物权法》第74条应进行系统化的解释，并结合最高院司法解释加以适用。

• 车位、车库权属问题

《物权法》第74条被置于《物权法》第二编“所有权”下的第六章“业主的建筑物区分所有权”之中。对于车位、车库的相关探讨应放于所有权的视野下，置于建筑物区分所有权的框架内。在涉及车位、车库问题中，最为根本的是车位、车库权属问题。关于车位权属在理论上争议很大，有业主共有说、开发商所有说、约定说等。《物权法》最终采用的是约定说。之所以采纳这个制度，立法者的理由如下：遵循私法自治原则的体现；符合市场经济的内在要求；有利于车位、车库的有效管理；有利于鼓励开发商修建车位、车库。[1]然而，约定权属并非没有前提。仅从《物权法》第74条第2款来看，这里回避了约定权属的前提，即原始权属究竟为谁所有。结合《物权法》第74条第2款和第3款来看，约定权属隐含着一个前提，除了第3款规定的业主共有的车位之外，第2款在建筑区划内的车位，归属于开发商所有。《物权法》第74条第2款的规定，是针对项目建设之初，按照规划批准建成的车位、车库的归属作出的，建设单位是有权处分这些车位、车库的，因为当时还不存在业主共有，整个项目的权利人只是建设单位。[2]由此可见，能够成为约定权属的车位、车库须是为开发商所有的建筑物区分所有权中的专有部分。

如果能够提供相应车位、车库的权属登记证明其享有所有权当然最好。然而，现实中对于车位、车库的权利登记还不健全、不完善，大量的车位、车库并未进行权属登记。那么，在权属登记缺失下，如何认定权属并进而按照约定进行转让？《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权的司法解释》第2条规定，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部门……（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。“能够登记”，一方面，是指专有部门在登记机关的登记簿上能够登记；另一方面，由于我国的登记制度不完善，有的地方的登记机构对房屋之外的部分还不能进行登记，这些没有进行登记的车位确实属于专有部分。[3]那么，对于车位、车库的原始权属而言，同样适用对于专有部分的认定标准，只需“能够登记”而不应苛求其“已经登记”。另外，依照《物权法》第30条规定，开发商因合法建造的事实行为形成物权的，自事实行为成就时发生效力。也就是说，开发商取得车位、车库物权是依据合法建造的事实行为取得，无需通过登记亦能彰显物权。

• 约定权属的具体内容
  1. 约定主体。《物权法》第74条第2款，对于约定主体表述为“当事人”。从文义解读，并未将约定的主体限于开发商与业主，在解释上，原业主与新业主自应包括在内。那么，开发商与业主约定车位权利归属应属应有之义，也是实践中的常态。

值得研究的是，在开发商与业主约定车位权利归属时，是与全体业主约定，还是与部分业主约定？与部分业主的约定是否有效？有学者认为，开发商与购房人分别约定，并不能解决所有的车位归属问题。因为开发商和某个购房人之间的约定，并不能约束其他的还没有签约的区分所有人。这种看法乍看起来显得有道理。然而，《物权法》第74条第2款并不能得出这样的结论，需要进行体系解释探求原意。本条款规定的逻辑前提是“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库”属于开发商所有，否则，开发商根本无从“通过出售、附赠或者出租方式”与业主约定车位、车库的权利归属。也就是说，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库建成后，由开发商取得所有权，而开发商与业主之间关于车位、车库的权利归属的约定属于开发商对其所有权的处分。[4]在这样的解释下，开发商对其所有的车位、车库进行处分，完全可以按照民事主体对其所有的物权进行处分的法律规则进行，无需与全体业主进行约定。如果要求开发商与全体业主进行约定，既不符合法理和法律规定，也不能在实践中得以实现。

还有一种解释是，开发商在出售商品房的同时将车位、车库转让于业主，并形成业主共有。这是依据《物权法》关于建筑物区分所有权的规定，业主取得专业部分的同时取得共有部分。所以，开发商与业主约定车位、车库时的对象应为全体业主。但是，这样的解释同样不适用于《物权法》第74条第2款。如前所述，本条款的逻辑前提是车位、车库的所有权已归开发商所有，本条款下的车位、车库属于建筑物区分所有权的专有部分，在一定意义上与作为专有部分的商品房并无二致。因此，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属，可通过开发商与部分业主进行约定即可。

1. 2. 约定的时间。开发商与业主对车位、车库约定归属的时间究竟应发生在何时？是不是只能在签订售房合同之时？签订售房合同之后能不能对车位、车库单独约定？关于权利归属的约定时间，既可以发生在商品房买卖之时，也可能发生在后。[5]这里，无论车位、车库权利归属约定的形式如何，都可将其视为与商品房买卖合同相独立的合同。正是基于开发商对车位、车库享有所有权，约定时间不能进行限定，可以发生在权利主体选择的时间。
   3. 没有约定或者约定不明时的推定。《物权法》第74条第2款并未规定当事人对车位的权利归属没有约定或者约定不明时的推定规范。《物权法》实施之后，对于车位、车库的权利归属没有约定或者约定不明的，应当推定为开发商所有。因为本款已就“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库”的权利归属作出规定，无须再依法律解释方法来明确没有约定或约定不明时车位、车库的权利归属。本款中立法者考量的逻辑前提是，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库”属于开发商所有，才有可能“通过出售、附赠或出租方式”与业主约定车位、车库的权利归属。否则，开发商出售、附赠、出租车位、车库即丧失正当权源，构成无权处分。[6]在《物权法》立法进程中，曾出现过“会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位能够证明其享有所有权外，属于业主共有”，但是最终通过的《物权法》并没有这样的规定，并未选择这样的推定规范。

关于车位、车库权属推定还应注意一个问题，就是《物权法》实施之前与《物权法》实施之后的权属推定适用不同的规则。《物权法》实施之前，对于车位、车库的权利归属没有约定或者约定不明的，应当推定为业主共有。其理由在于：第一，从车位、车库作为小区住宅配套设施的功能出发，在立法未对车位、车库的权利归属作出利益衡量的情形下，根据车位、车库的经济用途本身即可推定为业主共有；第二，从车位、车库成本分摊的视角，车位、车库的建造成本已经纳入整个小区的建设成本，并摊入房价，车位、车库理应由业主共有；第三，从建筑面积的公摊的视角，大部分车位、车库的建筑面积已计入小区总建筑面积之中，并分摊至小区每位业主，理应由全体业主共有。[7]据此，《物权法》实施前对车位、车库的权利归属未作约定的，车位、车库已作为小区业主的共有财产，开发商已无权再对权属进行约定。

• 实务操作

1、权属认定。在权属登记缺失的情况下如何判断车位、车库的原始权属？《物权法》74条第2款所言，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。由此，就需查看有无规划、如何规划。此处所谓规划，应当是指建筑区划内的规划机构所作出的规划设计文件关于建筑区划内停车位、停车库的规划。这是因为，规划机构是行政主管部门或其委托授权的机构，负责社会公共事务及行政管理，不属于开发商和业主而处于中立的地位，所作建筑区划内停车位、停车库的建造数量，应当是较为客观和公正的。[8]根据规划部门出具的规划图，反映出规划的车位、车库情况。

实务中，还有一个问题，就是认定车位、车库权属是否需要考虑公摊建筑面积、成本、容积率等要素。笔者认为，这些要素都不是认定权属的法定要素，况且这些要素本身还具有一定的局限性。而且还有《物权法》第74条第3款的限制，即法律上已明确规定属于业主共有的停车位，不能成为当事人约定权属的标的。然而，进行车位、车库转让的法律行为，公证机构实际行使的是确权职能，公摊建筑面积、成本、容积率等虽然不是法定要素，但在具体实务中公证机构应尽可能收集这些原始材料、进行理性分析，必要时向有权部门进行核实。当然，公证机构非技术部门，进行的理性分析是基于理性人的标准而不是技术专家的标准。同时，开发商对于车位、车库的原始权属具有举证和如实陈述义务。公证机构在办理车位、车库转让协议公证中，应就法律规定进行充分告知，业主当事人也能基于利益方的视角对权属进行确认。

2、约定主体。开发商作为约定主体并无疑问，对于什么样的业主作为约定主体则需注意。从所有权而论，开发商对于其所享有的物权进行自由处分并无障碍。但是，车位、车库与普通商品房相比有其特殊之处，要在建筑物区分所有权的法律体系内进行处分。《物权法》第74条第1款，将“应当首先满足业主的需要”作为前置条件。对此，最高院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条规定，建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主需要”的规定。可见，规划部门所设置的配置比例是认定是否“首先满足业主需要”的标准。由此，在车位配比达不到1:1的情况下，开发商只能将车位、车库处分给本住宅小区的业主，而不能处分给非本小区的业主。另外，对于业主的认定，最高院司法解释确立了了已经依法登记和已经确立了商品房买卖法律关系的两类均可认定为业主。

3、约定内容和效力。在实务中，开发商往往是在商品房销售完成后对车位、车库进行处分。那么，就需查看售房合同中对于车位、车库权属有无特别约定。如果在合同中有开发商对所有权保留的约定，进行处分自无问题。如果合同中无所有权保留的约定，则需视《物权法》实施前后进行区分。在《物权法》实施前已经交付，因车位、车库权属为业主共有，开发商不能再与业主进行权属约定；在《物权法》实施后，因车位、车库为开发商所有，开发商有权与业主进行权属约定。另外，开发商与业主就车位、车库处分约定具有何种效力？在解释上，车位、车库在性质上属于不动产，对于”出售”、”附赠”这两种方式，除了签订合同之外，尚需践行不动产转移登记，未经登记，不发生所有权变动。但是，依据《物权法》第15条，此两类处分约定的合同效力不受影响。这是需要释明的地方。对于“出租”方式，自双方的车位、车库租赁合同生效之日起，承租人即取得租赁权，无须践行物权登记。

《物权法》出台后，关于车位、车库的权属和处分的争议还很大，作为法律实务工作者，应该秉持遵守法律的理性，在法律的体系内予以解释、适用，而不能以生活感性为据看待法律事物。从立法论来看，实务者希望法律不断明晰，特别是事关财产权属和处分的相关规定，以便能在实务中得以更为合法的解释。